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Vermögen auf Sand gebaut
Von Ingo Narat
Den amerikanischen Hausbesitzern geht es an den Kragen: verschuldet bis zur Halskrause und ohne Rücklagen, belastet durch steigende Zinsen für ihre Hypotheken und höhere Energiepreise und das bei stagnierenden oder leicht fallenden Realeinkommen.
FRANKFURT. Jahrelang kauften die Amerikaner zu teure Häuser auf Pump. Es war ein prächtiges Geschäft, solange der Chart der Immobilien- und Häuserpreise nur eine Richtung kannte: nach oben. Viele Besitzer freuten sich über jährliche Wertgewinne von einem Fünftel. Ab jetzt ist der errechnete Reichtum nur noch ein Kapitel im Buch der großen Illusionen. Ernüchterung macht sich breit. In manchen Regionen beginnen die Häuserpreise nach unten abzudrehen.
Immer mehr Besitzer spüren die Zwangslage, suchen sich kleinere und billigere Domizile. Der Markt fühlt bereits den Druck. Fanden Verkäufer eines Hauses vor zwei Jahren im Schnitt bereits nach drei Wochen einen Abnehmer, warten sie heute bereits über zwei Monate. In Dallas versuchen Verkäufer potenzielle Interessenten schon mit kostenlosem Swimmingpool oder freiem Hausmädchen-Service zu ködern.
Wie die Haushalte stehen auch Unternehmen aus der Immobilienbranche vor einem Desaster. Kürzlich meldete die in Florida aktive WCI Communities für das zweite Quartal stark gesunkene Auftragseingänge. Die neuen Orders erreichten nicht einmal mehr ein Fünftel des Vorjahresquartals. Ähnliche Headlines anderer Firmen dürften bald stärker ins Bewusstsein der Börsianer dringen. Vor einem Jahr standen Hausbau-Aktien wie WCI Communities und Toll Brothers in ihrem Zenit. Gemessen an den damaligen Höchstkursen haben die Anteilsbesitzer über die Hälfte ihres Geldes verloren. Eine Wende ist nicht absehbar.
Es wäre logisch, dass der Trend demnächst auf andere Branchen ausstrahlt. Wenn die Amerikaner ihre Schieflage spüren, werden sie weniger konsumieren. Heiße Kandidaten für Kursstürze sind dann einstige Highflyer wie Wal-Mart. Die Notierung des Handelsriesen pendelt seit Jahren in einer recht engen Spanne und zeigt nun bei 45 Dollar klare Ermüdung. Erst gestern schockte Wal-Mart die Aktionäre mit einem schlechten Ausblick. So eröffnet die Immobilien-Malaise nervenstarken Anlegern Chancen auf Baisse-Spekulationen.
Das Thema hat Durchschlagskraft: Eine Konsumschwäche als Konjunkturbremse müsste den US-Notenbankchef Ben Bernanke zu einer Umkehr bewegen. Börsianer hoffen bereits auf ein Ende der Zinserhöhungen. Aber das greift zu kurz. Wenn der Jubel über die Zinspause abgeklungen ist, werden die unvermeidbaren Folgen einer schwächeren Wirtschaft in den Blick geraten: sinkende Gewinnsteigerungen der Unternehmen. Dann sind die optimistischen Ertragsschätzungen der Analysten Makulatur. Eine Saison der Revisionen wird beginnen und den Gesamtmarkt belasten.
Vor einigen Monaten habe ich in einen Beitrag unter anderen darauf hingewiesen:
kercklinne.ke.funpic.de/viewtopic.php?t=1725
//-> leider nicht mehr vorhanden
Dort sind auch die Zusammenh?nge zwischen US-Wirtschaft und unserer beschrieben.
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Das Ende des Booms
Von Thomas Fischermann
Weil der Wert ihrer Häuser stieg, saß vielen Amerikanern der Geldbeutel locker. Jetzt droht ein Absturz am Immobilienmarkt - und damit die Rezession.
Für Williamsburg hatte Michele Witty große Hoffnungen. So viele Künstler und Architekten wohnten hier, sagt sie, dass ich mir für die Zukunft schon einen Boom umweltfreundlicher Bauten und einfallsreicher Projekte vorstellen konnte.
Die Hoffnungen Wittys haben sich nicht erfüllt. Zur Boomtown ist der New Yorker Stadtteil Williamsburg zwar tatsächlich geworden. Doch der Aufschwung gehorchte rein kommerziellen Gesetzen. Vor 15 Jahren zog die ehemalige Crack- und Prostituiertenmeile gegenüber von Manhattan noch viele Künstler auf der Suche nach billigem Wohnraum an. Am vergangenen Wochenende musste man für ein 112-Quadratmeter-Loft 975.000 Dollar hinlegen. Ich rede häufig mit Leuten, die ihre Miete nicht mehr bezahlen können, sagt Witty. Sie werden regelrecht vertrieben.
Man kann sich über ihre Enttäuschung wundern. Schließlich arbeitet Witty als Immobilienmaklerin in Williamsburg. Sie befürchtet aber, dass der Charme des Viertels verloren geht und damit auch seine Anziehungskraft für zahlungskräftige Immobilienkäufer. Die Gebäudeentwickler haben das kaputt gemacht, schimpft sie, hier ist blindlings investiert worden. Nach ihrer Schätzung kommen in Williamsburg in den kommenden Jahren 30.000 neue Wohnungen auf den Markt. Williamsburg wird völlig überbaut, und die Wohnungen sehen alle gleich aus, urteilt die Maklerin. Kastenbauten, immer die gleichen Böden, Edelstahlarmaturen die gleichen Arbeitsplatten aus Granit in der Küche. In Williamsburg finden Sie jetzt mehr Granitplatten als auf dem Friedhof!
Viele amerikanische Immobilienmakler haben ähnliche Sorgen. Der Immobilienboom der vergangenen fünf Jahre geht zu Ende. Die Immobilienfirma SalesTraq aus Las Vegas berichtet, dass Hauskäufer neuerdings Swimmingpools gratis dazubekommen. In Miami, Phoenix, Las Vegas und Sacramento, wo in den vergangenen Jahren besonders viele neue Wohnkomplexe in die Höhe gezogen wurden, ist von platzenden Verträgen die Rede, vom Verzicht auf Maklergebühren und von Verkaufsrückgängen - mal sind es 25, mal 57 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal.
Spekulanten sind jetzt unter die Verkäufer gegangen, nervöse Käufer kündigen ihre Verträge für Gebäude, die schon längst im Bau sind, sagt Robert Toll, Chef der Toll Brothers, eines der größten Wohnungsbauer der USA. In New York finden gute Objekte immer noch einen Käufer, urteilt Daniel Levy, ein Immobilienexperte bei CityRealty in Manhattan. Doch wenn eine Wohnung gerade mal okay ist und vor einem Jahr noch binnen Tagen weggegangen wäre, steht sie jetzt wochen- oder monatelang auf der Liste.
Als Ökonom kann man solche Nachrichten für eine gute Sache halten: Ein überhitzter Markt kühlt ab, er reguliert sich selbst. Viele Beobachter der amerikanischen Wirtschaft sehen das Ende des Immobilienbooms allerdings mit Sorge. Er kommt zur Unzeit: Die amerikanische Konjunktur verliert an Schwung, die Sorge vor Inflation geht um. Die Benzinpreise sind hoch, Kriegsnachrichten aus dem Nahen Osten verunsichern die Verbraucher. Die Angst vor dem Terror ist wieder aufgelebt, Fluggesellschaften und Tourismusunternehmen stellen sich bereits auf einen Einbruch ihrer Geschäfte ein. Könnte eine Flaute am Immobilienmarkt wie ein Schneeball eine Rezession in Amerika und dann im Rest der Welt auslösen?
Viele Hypothekenverträge sind extrem riskant
Etliche Konjunkturexperten sind unter die Schwarzmaler gegangen. Bradford DeLong von der Universität Berkeley warnt vor einem unausweichlichen Abschwung. Die Investmentbanken ING und Goldman Sachs prognostizieren, dass die Notenbank bald zur Rettung der Wirtschaft eilen und die Zinsen senken müsse. Nouriel Roubini von der New York University veröffentlichte eine originelle, aber traurige Konjunkturstatistik: Er zählt regelmäßig, wie häufig das Wort Rezession auf der Internet-Seite von Google News auftaucht, und kam zuletzt auf die Rekordzahl 5000. Der Immobilienmarkt kann inzwischen ganz allein eine schwere Rezession auslösen, glaubt er.
Warum das so ist, versteht man nach dem Besuch einer Veranstaltung der New Yorker Firma The Learning Annex. Das Unternehmen hat in seiner Firmengeschichte schon Kurse über Diäten, Sex und Schamanismus angeboten, aber erst vor drei Jahren den großen Durchbruch geschafft. Alle paar Wochen veranstaltet es seither in wechselnden amerikanischen Städten die so genannte Real Estate Wealth Expo. Besucher treffen dort in Konzert-, Sport- und Messehallen Hunderte von Maklern und Dienstleistern rings um die Gebäudewirtschaft. Sie lauschen Immobilienkönigen wie Donald Trump, der zuletzt zwischen halbnackten Tänzerinnen bei einer solchen Veranstaltung erschien, während Konfetti auf ihn niederrieselte. Das Motto: Ein Wochenende kann Sie zum Millionär machen.
Zehntausende Amerikaner sind diesem Lockruf gefolgt. Sie kamen zur Expo und zahlten zwischen 49 und 499 Dollar Eintritt, sie buchten Immobilienseminare zum Preis von 3000 Dollar und mehr, sie machten Immobilienbücher zu Bestsellern. Historisch niedrige Zinsen heizten während der vergangenen Jahre die Nachfrage nach Häusern an wie lange nicht mehr. Nach einigen Schätzungen hat die Immobilienwirtschaft zuletzt ein ganzes Prozent zum jährlichen Wirtschaftswachstum beigetragen, und 30 Prozent zu allen neu geschaffenen Stellen. Der Maklerverband National Association of Realtors glaubt, dass dabei ein Viertel aller Hauskäufer Investoren waren - und zehn Prozent Spekulanten, die bloß auf einen schnellen Wiederverkauf setzen.
Zugleich nutzte eine Mehrheit der amerikanischen Hausbesitzer die niedrigen Zinsen, um ihre Hypothekenkredite günstig zu refinanzieren. Viele borgten sich dabei ein paar zehntausend Dollar extra von der Bank kein Problem, weil die Hauspreise auf dem Papier ja kräftig anzogen. Landesweit wurden bis zu einer Billion Dollar im Jahr extra aufgenommen, was einen Teil des amerikanischen Konsumfiebers erklärt. Viele Hypothekenverträge waren extrem riskant: Schätzungsweise 30 Prozent sind tilgungsfrei, es wird also gar kein Kapital abgetragen. 30 bis 40 Prozent sind zu variablen Zinssätzen abgeschlossen, sie werden also laufend an die fallenden oder steigenden Zinssätze der Notenbank angepasst.
Pessimisten glauben, dass die Sache nun ins Rutschen gekommen ist. Die Zinsen steigen kräftig, aber die Hauspreise stagnieren . Einige Experten schließen nicht aus, dass jetzt ein rasanter Wertverfall droht. Anfang August warnte die Präsidentin der Federal Reserve Bank of San Francisco, Janet Yellen: Wir können die unangenehmen Szenarien nicht ignorieren.
Das unangenehmste Szenario ist ein wahrer Teufelskreis: Wenn die Hauspreise fallen (oder gar nur stagnieren), trifft das die Konsumbereitschaft der Amerikaner. Das Eigenheim bildet ein nicht mehr gar so wertvolles Polster, und der aufgenommene Hypothekenkredit erscheint reichlich teuer. Vielleicht setzt die Notenbank die Zinsen noch weiter hinauf, etwa weil steigende Ölpreise Inflationssorgen schüren. Damit werden variabel finanzierte Hypothekenkredite teurer. Dann können manche Amerikaner ihre riskant finanzierten Immobilien nicht mehr halten, und Zwangsversteigerungen drücken die Immobilienpreise erst recht in den Keller.
Wenn damit die Konsumwut der Amerikaner gebremst ist, stellen sich Unternehmer auf eine sinkende Nachfrage ein. Sie entlassen Arbeitskräfte. Womöglich müssen Unternehmen, die zuletzt am Rande der Wirtschaftlichkeit operierten, ganz aufgeben der Automobilbauer General Motors etwa oder die Fluglinie United Airlines. Massenentlassungen wären die Folge. Viele Arbeitslose könnten ihre Hypothekenkredite nicht mehr bezahlen, was den Zusammenbruch am Immobilienmarkt noch weiter vorantriebe.
Ein weiteres Schreckensszenario hat mit der Reaktion ausländischer Investoren und Zentralbankiers auf solche Nachrichten zu tun. Die kaufen schon seit Jahren Geldanlagen in Dollars und versorgen die amerikanische Wirtschaft dadurch mit billigem Geld. Wenn sie aber erst einen Immobiliencrash und dann ein Abflauen der Konjunktur in Amerika zu sehen bekommen, könnte eine Kapitalflucht einsetzen. Es wäre wie beim Sturm auf eine Bank, bei der alle Sparer auf einen Streich ihr Geld zurück fordern.
Doch ist der Immobilienmarkt wirklich eine tickende Zeitbombe? Warren Boyle gehört auch zu denen, die an ihm verdient haben. Als er vor 25 Jahren sein stattliches Anwesen in Simsbury kaufte, einer ländlichen Gemeinde im Bundesstaat Connecticut, zahlte er etwa 150.000 Dollar. Seither ist viel passiert. Boyle trägt keinen Afrohaarschnitt mehr, sein Schnurrbart ist ergraut. Er hat einen florierenden Supermarkt im Stadtzentrum von Simsbury gegründet, und sein Haus ist schätzungsweise 350.000 Dollar wert.
Boyles Haus liegt heute genau im Median (Mittel) der Immobilienpreise von Simsbury. In Boomtowns wie San Diego oder Miami konnte man den Wert einer mittleren Immobilie zuletzt binnen fünf Jahren verdoppeln, doch in dem 24.000-Seelen-Städtchen Simsbury ging das nicht. Nach Auskunft der örtlichen Bankerin Maureen Swarts sind die Hauspreise hier höchstens um jährlich zehn Prozent gestiegen. Auch hier, sagt Swarts, haben die Leute natürlich ihre Hypotheken refinanziert und die niedrigen Zinsen genutzt. Das habe ich ja auch selber gemacht!
Ist die Verschuldung damit denn gestiegen? Maureens Hypothekenberater Mark Greene, den sie nun Hilfe suchend herbei winkt, zuckt mit den Schultern. Ich kann mich nicht erinnern, dass hier zum Beispiel jemand einen Kredit mit variablen Zinsen genommen hätte, sagt er. Fast alle haben ein paar tausend oder zehntausend Dollar extra auf ihre Hypotheken draufgesattelt, sagt er. Da wurden Autokredite und Kreditkartenschulden abbezahlt oder Häuser renoviert. Aber nichts Exzessives. In Simsbury denken viele so wie der Supermarktmanager Warren Boyle. In Simsbury geht es recht konservativ zu, sagt er. Dafür mache ich mir aber auch keine Sorgen um Massenpleiten und die künftigen Umsätze in meinem Supermarkt.
Damit ist die Gemeinde in Connecticut das Gegenargument zum Szenario vom großen amerikanischen Immobiliencrash. Abseits der wirtschaftlich aufgeregten Küstenregionen und einer Hand voll Wachstumsstädte wie Las Vegas oder Phoenix sind die Hauspreise nur mäßig gestiegen, und der Gewinn aus Refinanzierungen wurde nicht verpulvert. Auf Orte wie Simsbury berief sich der frühere Notenbankchef Alan Greenspan, der nie von einer Immobilienblase sprechen wollte, sondern nur vom Schaum: von kleinen Bläschen an verschiedenen Stellen im Land.
Mehr Immobilienbesitzer als Inhaber von Tech-Aktien
So dreht sich der Expertenstreit vor allem um die eine Frage: Was ist repräsentativ für Amerika Simsbury oder die überhitzten Immobilienmärkte von Miami, New York oder Las Vegas? Jede Veränderung am Immobilienmarkt wird einschneidender ausfallen als der Zusammenbruch des Aktienmarktes zur Jahrtausendwende, sagt einerseits der Pessimist Nouriel Roubini von der New York University, es gibt mehr Immobilienbesitzer als Besitzer von Nasdaq-Technologieaktien in den USA. Anders der neue Notenbankchef Ben Bernanke. Der befand Ende Juli, dass die Anpassungen am Immobilienmarkt geordnet seien.
Einig sind sich fast alle Experten, dass die Antwort in 12 bis 18 Monaten vorliegen wird. So lange dauert nämlich üblicherweise eine Korrektur der Preise am Immobilienmarkt, und die konjunkturellen Folgen dürften dann sichtbar werden. Bis dahin bietet sich vielleicht ein neuartiger ökonomischer Indikator an: Ökonomen, die ihre Häuser verkaufen. Ein prominentes Beispiel gibt es bereits. Dean Baker, der Kodirektor des angesehenen Center for Economic and Policy Research in Washington, wohnt inzwischen zur Miete. Wir mochten unser Haus, sagt er, aber wir wollten den Gewinn realisieren. Unsere Immobilie hatte in sieben Jahren ihren Wert verdreifacht!
Die Deans wohnen jetzt zwei Blocks von ihrem alten Haus entfernt und warten die Blase ab. Vorsicht, Konjunkturoptimisten: Dean Baker hatte auch Ende der neunziger Jahre seine Aktien verkauft. Rechtzeitig vor dem Crash an den Börsen.
//Edit: So weit es möglich war, wurde der Text der Links hineinkopiert.
